Informatii necesare pentru alegerea unui teren
O parte dintre acestea tin de simtul practic al fiecaruia si le puteti identifica si dumneavoastra, insa majoritatea sunt constituite din notiuni de specialitate si doar specialistii pot determina exact impactul asupra calitatii locuirii si terenului.
Prevederi din regulamentele de urbanism
Atunci cand construiti trebuie sa respectati cu strictete reglementarile din regulamentele de urbanism insotite de planuri. Acestea sunt de trei tipuri si anume:
1. Regulament general de urbanism (RLU) ce cuprinde reglementari referitoare la intreaga localitate insotit de planul general de urbanism (PUG)
2. Regulamente zonale ce cuprind doar o anumita zona insotite de planul urbanistic zonal (PUZ)
3. Regulamente de detaliu pentru o zona restransa (cateva parcele) si vecinatatea ei insotit de plan urbanistic de detaliu (PUD)
In general aceste reglementari se refera la:
• tipul de functiuni permise si interzise (de exemplu este interzis amplasarea industriei in zona de locuire)
• regimul de inaltime maxim admis exprimat in numar de nivele si in metri
• amplasarea cladirii fata de limite, in general retragerile fiind de 3 metri fata de limitele laterale si 5 metri fata de fundul de lot si aliniamnetul stradal
• indicii de ocupare si folosire a terenului si anume procentul de ocupare al terenului (POT) care are valori in general intre 80% in zonele centrale cu birouri si servicii si 20 % in zonele rezidentiale spre periferia oraselor si coeficientul de utilizare al terenului ce are de regula valori intre 0.2 ( zona rezidentiala) si 7 (zona cu densitate mare)
Tinand cont de indicii prezentati mai sus si pe baza altor regelmentari, primaria elibereaza certificatul de urbanism. Acesta constituie actul official in care sunt prezentate toate regulilie de care trebuie tinut seama atunci cand se construieste pe parcela respectiva.
Exista cazuri rare ce pot crea neplaceri beneficiarilor, si anume atunci cand este prevazut ca strada respectiva sa fie largita. In acest caz trebuie lasati 3-5 metri in plus fata de retragerea de la alinament, suparfata pe care beneficiarul o pierde implicit.
Suprafata si pozitionarea terenului fata de punctele cardinale
Primul lucru de care trebuie tinut cont pentru obtinerea certificatului de urbanism sunt dimensiunulie minime pe care le poate avea un teren pentru a fi considerat construibil conform regulamentelor de urbanism. Acestea sunt deschidere la strada de minim 8 metri si suprafata de minim 150 mp pentru cladiri insiruite. Pentru cladiri cuplate deschiderea este de 10-12 metri si suprafata de 200 mp, iar pentru cele izolate de 12 m si 200 mp. (dimensiuni date pentru Bucuresti).
Cladirile insiruite sunt cele construite pe toata deschiderea lotului, (din limita in limita), este un regim de construire relativ ieftin, foarte des folosit in occident. Locuintele cuplate sunt locuinte care sunt construite pe o limita si lipite la calcan cu locuinta de pe parcela invecinata, iar fata de cealata limita sunt retrase minim 3 metri. Locuintele izolate sunt acele constructii retrase de ambele limite cu minim 3 metri.
Deoarece trebuie tinut cont de aceste retrageri, pe un teren cu deschiderea de 12 metri nu se poate construi o cladire in regim izolat mai lata de 6 matri ,iar in regim cuplat mai lata de 9 metri.
In concluzie, terenurile trebuie sa aiba o latime suficienta pentru a permite construirea unei cladiri/locuinte confortabile, recomandabil de 9 metri. Aceasta este latimea ideala, deoarece, altfel, incaperile tind sa fie insiruite in lungul parcelei fiind deservite de un lung hol (locuinta vagon). Bineinteles ca se pot construi locuinte cu latime mai mica de 9 metri, dar sa respecte reglementarile.
Un rol important in construire il au si indicatorii urbanistici. Exista cazuri cand un teren cu suparafata de 500 mp poate fi insuficient pentru constructie - daca POT-ul este de 20% (rezulta o suprafata de doar 100 mp).
Un alt aspect important atunci cand se proiecteaza este orientarea fata de punctele cardinale. Este recomandabil sa nu asezati spatiile de zi si dormitoarele spre nord, ci pe cat se poate sa fie orientate spre sud si vest. De regula terenurile care sunt orientate cu deschiderea la strada spre sud si fundul de lot - unde este gradina spre nord prezinta unele probleme. Incaperile principale de regula sunt orientate spre curte, in acest caz vor fi implicit orientate spre nord si nu vor beneficia de lumina directa a soarelui. Mai poate fi si varianta in care ele sa fie orientate spre strada dar in acest caz nu vor beneficia de intimitate. Nici o solutie arhitecturala inteligenta nu poate rezolva in totalitate aceasta problema, ci doar partial.
Dotarile edilitare
Cea mai importanta si absolut necesara utilitate este curentul electric, celelate (apa, gaz, canalizare, telecomunicatii) putand fi asigurate si fara racordarea la o retea urbana.
Alimentarea cu apa se poate rezolva prin forarea unui put de aproximativ 50 de metri adancime, iar apele menajere uzate pot fi eliminate intr-un bazin vidanjabil subteran care este golit periodic, sau intr-o statie de epurare mica. Incalzirea cladirii se poate face cu gaz depozitat intr-un rezervor suprateran, exterior, sau cu motorina. Aceste solutii alternative sunt relativ costisitoare atat la realizarea lor cat si la folosirea pe termen indelungat si pot creste costurile investitiei cu pana la 10.000 euro.
Din aceste motive este de preferat achizitionarea unui teren care sa fie racordat la reteaua edilitara urbana.Trebuie avut grija la situatia in care terenul se afla in apropierea retelelor edilitare dar nu este conectat la acestea, deoarece costul de conectare este foarte mare.
Accesibilitate, vecinatati si dotari publice
Accesibilitatea este un criteriu foarte important in alegerea unui teren. Preferabil este ca terenul sa fie in apropierea arterelor majore de circulatii cu trafic fluent, dar nu in imediata vecinatate, pentru a se evita poluarea cu praf, noxe si zgomot. Aceasta distanta este variabila in functie de vegetatia inalta existenta (ce constituie o adevarata bariera impotriva poluarii ) si de gradul de poluare al arterelor respective. Cazul ideal ar fi o retragere de circa 100 de metri fata de strazile principale, 200 de metri fata de bulevarde si sosele. Aceste dimensiuni sunt pur orientative, retragerile exacte putand fi recomandate doar dupa analiza zonei respective.
Un aspect important la achizitionarea unui teren, atat intr-un cartier nou cat si intr-unul vechi este starea vecinatatilor. Daca sunt santiere in jur acestea constituie o sursa de poluare cu praf si zgomot, de aceea trebuie sa fiti foarte atenti la stadiul santirelor din jur si sa estimati cam cat dureaza pana la terminarea lucrarilor. Este de preferat sa vizitati terenul in timpul programului de lucru, deoarece sunt mai usor de observat sursele de poluare cu praf si mai ales zgomot.
Un alt criteriu de care trebuie tinut seama sunt dotarile publice (scoala, gradinita, parc, magazine, transport in comun). Cartierele vechi sunt recomandabile din acest punct de vedere deoarece aceste utilitati functioneaza deja. Cartierele noi prezinta dezavantajul de a nu avea toate aceste dotari in prezent si trebuie estimat timpul in care vor aparea toate acestea.
Tipul terenului pe care se realizeaza fundatia
Cladirile se pot construi pe orice tip de teren, indiferent de tipul si strucuta acestuia, insa problema o reprezinta costurile de fundare, deoarece duce la cresterea semnificativa a pretului constructiei.
Exista cazuri in care tipul terenului impune un anumit mod de construire respectiv cu subsol sau fara subsol. Pentru evitarea eventualelor probleme este ideal realizarea unui studiu geotehnic inainte de cumpararea terenului. Studiul este realizat de ingineri geotehnisti, are un cost redus (cateva sute de lei) si este imperios necesar in proiectare.
Marea dilema: cartiere noi sau cartiere vechi
Problemele construirii difera foarte mult de amplasarea terenului intru-un cartier nou sau vechi. De regula cartierele noi sunt amplasate la periferia oraselor, in Bucuresti fiind exclusiv in zona de nord. Cu timpul aceste cartiere vor fi inglobate in oras.
Pricipalele caracterisitici ale locuirii in cartierele noi sunt:
• costul mai mic al terenului ce permite achizitionarea unei parcele cu suprafata mare peste 500 mp; suprafata mare a parcelei asigura un confort al locuirii ridicat ce compenseaza cu faptul ca este situata departe de centru. Cartierele cu loturi cu suprafete mari numite si cartiere verzi sunt incurajate de catre regulamentele de urbanism prin limitarea ocuparii terenului (POT de 20%). Acest lucru inseamna ca daca detineti o parcela de 500 mp nu veti putea construi la sol decat 100 mp, iar daca doriti o locuinta cu un standard ridicat de confort va fi nevoie sa achizitionati o parcela de minim 1000 mp (amprenta la sol a casei va ocupa doar 200 mp).
• veti putea alege un stil care sa particularizeze casa deoarece cladirile se afla la mari distante intre ele si nu va rezulta o imagine de ansamblu neplacuta
• traficul este mediu spre scazut pe arterele de circulatie ceea ce implicit inseamna poluare fonica si cu noxe reduse; trebuie evitate strazile foarte circulate chiar daca prezinta accesibilitate usoara catre oras(distanta minima fata de ele sa fie de 100 m )
• toti vecinii au un nivel de trai de la mediu spre ridicat (nu oricine isi permite o casa)
• de multe ori dotari urbane precum scoli, magazine si transport in comun lipsesc.
Cu timpul, vor aparea si in noile cartiere dotari urbane, insa nimeni nu poate garanta ca aceasta se va intampla in viitorul apropiat. Daca doriti sa locuiti in astfel de cartiere trebuie sa aveti in vedere ca deplasarea cu autoturismul personal este singura solutie.
Locuirea in cartiere periferice provine din SUA, unde a aparut dupa al doilea razboi mondial ca un proces planificat care cuprindea si dotari urbane. Problemele de trafic ce au aparut ulterior au scazut interesul populatiei pentru locuirea in suburbie chiar daca sistemul rutier american este mai bine dezvoltat decat cel bucurestean.
Locuirea in centrul orasului se refera nu numai la centrul istoric, ci are un inteles mai larg.
Ea include si cartiele de locuinte mai vechi, de diverse calitati, dar care tind sa isi ridice nivelul (acest proces este numit in termeni de specialitate proces de gentrificare). Populatia mai saraca ce locuieste aici este determinata, datorita valorii mari a terenului sa is vanda proprietatea.
Atunci cand cumparati o astfel de proprietate trebuie sa aveti in vedere urmatorii factori:
• dimensiunea parcelei (loturile din interiorul orasului au de regula dimensiuni mici, potrivite pentru casele de dimensiuni reduse procentul de ocupare al terenului variaza in functie de zona din oras intre 40% si 70 % ceea ce face sa fie necesara o parcela cu dimensiuni intre 250-400 mp).Parcele sub 250 mp limiteaza mult modul de construire. Un alt aspect important pentru forma casei este forma lotului, de preferat fiind loturile dreptunghiulare - cele alungite obliga realizarea locuintelor vagon ce nu sunt prea confortabile.
• starea cladirilor existente nu este neaparat buna. Este de preferat opinia unui expert in aceasta privinta, deoarece sunt multe elemente ce pot insela ochiul unui neavizat. Un astfel de exemplu pot fi finisajele impecabile ce ascund o structura de rezistenta subreda. Starea aparent buna a cladirii poate face cumparatorul sa plateasca o suma nejustificata de bani raportata la situatia reala a constructiei, ulterior fiind nevoit sa faca mari cheltuieli pentru consolidarea structurii de rezistenta in vederea extinderilor sau altor modificari (uneori costurile consolidarii sunt mai mari decat cele ale extinderii) .
• tipul vecinatatilor. Cartierele vechi sunt in plin proces de dezvoltare, insa este de preferat sa alegeti un cartier care va atinge standardul de calitate pe care il doriti intr-un timp cat mai scurt, de preferat cativa ani. Puteti sa va dati seama de acest lucru dupa numarul si stadiul santierelor din jur
• restrictii privnd modul de construire. Cartirele au tesutul urban deja format si de regula sunt construite case pe parcelele inveciante. Sunt multe situatii (in Bucuresti in special) cand noile constructii trebuie lipite la calcan cu cele de pe parcelele vecine, ceea ce limiteaza foarte mult arhitectura cladirii
Orice tip de teren ati achizitiona, este de preferat sa consultati inainte un arhitect care va face o eventuala propunere de constructie in functie de terenul respectiv. Este un serviciu foarte ieftin, iar in unele cazuri gratuit. Este singura modalitate prin care va puteti face o imagine asupra modului cum puteti construi pe terenul respectiv.
Documnetatie necesara
Actele necesare pentru obtinerea autorizatiei de constructie sunt urmatoarele: actul de proprietate intabulat la judecatorie, declaratie pe proprie raspundere ca terenul nu este obiectul vreunui proces, planul cadastral, si cateodata o ridicare topometrica intocmita de personal calificat. Sunt numeroase cazuri cand terenul se afla in circuitul agricol, iar atunci terenul trebuie scos din aceasta categorie pentru a deveni construibil. In situatia in care terenul este prea mare si nu se construieste pe toata suprafata este de preferat parcelarea lui pentru a evita ca primaria sa solicite un plan de detaliu pentru intreaga parcela.
